A balança tem dois pratos.

Se o imóvel tem passivos, estes passivos influenciam na formação do preço. Meu imóvel tem alguns passivos, e é nisso que estou trabalhando. Só posso anunciar quando for a pessoa de direito para vendê-lo. A quanto estão sendo vendidos imóveis semelhantes? Valor de mercado e valor venal, a diferença você pode chamar de fator de comercialização; a tributação deve ser sobre valor efetivo do negócio. De cara, ITCMD.